[상속이야기] 매매를 원인으로 하는 등기, 피상속인이 증여를 해제하면 유증을 철회한것으로 보아 그 등기를 말소해야하나
2020.05.06
가사사건의 풍부한 경험으로 탄생한 법무법인 숭인의 첫 번째 책. 알차고 재밌는 꿀잼 상속이야기
법무법인 숭인 / 가사전문변호사 여성 9인 지음
김선영 변호사는?
법무법인 숭인의 김선영 변호사는 이혼 등 가사, 부동산, 건설 등 일반민사, 보험 등 분야에서 소송을 주로 수행하고 있으며, 보험, 조세 등 다양한 자문 및 소송 진행 경력을 보유하고 있습니다. 이혼 등 가사소송 외에도, 대규모단지 재건축조합, 기획부동산, 입주권 등 부동산 관련 민·형사 사건, 보험 및 조세소송을 진행하였으며, 특히 「특정범죄가중처벌등에관한법률위반(조세 등)」과 관련해 법률 해석 및 사안 적용에서의 검찰의 공소제기의 오류를 밝혀, 재판진행 중 검찰의 공소취소 결정이 이루어기도 하였으며, 어린이집, 보험회사, 기타 공공기관의 다양한 자문 경험을 통해 사안에 대한 폭넓은 검토가 가능합니다.
매매를 원인으로 하는 등기, 피상속인이 증여를 해제하면 유증을 철회한것으로 보아 그 등기를 말소해야하나요?
저에게는 아버지와 어머니가 두 분씩 있으십니다. 생부는 5형제 중 장남이시고, 저는 부모님의 3형제 중 둘째 아들로 태어났습니다. 부모님은 형편이 어려우셨지만, 3형제를 사랑으로 키우셨습니다.
생부의 동생인 작은 아버지는 귀농 후 과수원 사업으로 자수성가하여 경제적으로는 넉넉했지만, 결혼한 지 5년이 되도록 아이가 없어 마음고생을 하시다가, 제가 14살 되던 해에, 생부에게 저를 입양하고 싶다고 하셨습니다. 생부는 힘들어 하시는 어머니를 설득하셨고, 저는 작은 아버지 부부의 아들로 입양되었습니다. 저는 철없는 마음에 형과 동생에게 치이지 않고, 하나밖에 없는 아들로 사랑받는 것이 좋아, 친부모님이 그리운 줄도 몰랐습니다.
그런데 제가 입양된 후 5년 만에 양부모님께 남동생이 태어나고 그 다음 해 다시 한 살 터울로 여동생이 태어났습니다. 양부모님은 동생들이 태어난 후에도 변함없이 아껴 주셨고, 새로 임야를 사서 과수원을 조성하신 후 저에게 ‘이 과수원은 너를 위해 내가 조성한 것이다.’라고 하셨습니다.
공부에 뜻이 없던 저는 일찍 군대를 다녀와 양아버지와 함께 과수원 사업을 하였고, 제대후 5년 만에 결혼을 하였습니다. 양아버지는 결혼 피로연에서도 ‘과수원을 주어, 분가를 시켜주겠다.’고 하셔서, 결혼 후 아내와 과수원에 딸린 주택에서 생활하면서 과수원을 경작했습니다. 다만 양아버지가 증여계약서를 작성해 주지 않으셨는데, 시간이 지나 특별조치법이 시행되어, 양아버지 동의하에 결혼식에도 참석했던 이웃 어르신들로부터 "이 사건 각 과수원 토지를 1989. 10. 27. 김 00로부터 매수해 사실상 소유하고 있다"는 내용의 보증서를 발급받아 소유권이전등기를 하였습니다.
양아버지는 동생들이 성장하자 마음이 변하셨는지, 갑자기 ‘나는 너에게 땅을 매도한 적이 없다. 땅을 돌려 달라. 내가 죽으면 유중을 하겠다고 한 것이다.’라고 하셨습니다.
저는 등기원인이 사실과 다르니 과수원을 돌려드리고, 양아버지 말씀처럼 상속인으로서 유증을 받아야 하는 것일까요? 달리 그대로 보유하는 방법이 없을까요?
답변:
상속인에게 이루어진 증여라는 이유만으로 유증이라고 볼 수 없고, 증여를 한 경우 실제와 다소 다른 ‘매매’를 원인으로 등기가 이루어졌더라도 실체에 부합하는 등기로서 유효합니다. 따라서 피상속인의 의사에 따라 등기가 이루어진 이상, 이를 해제하였다고 하여, 수증자가 증여받은 과수원에 대한 등기를 말소할 필요는 없습니다.
가. 서면에 의하지 않은 증여계약은 그 증여가 이행되기 전까지는 언제든지 이를 해제 할 수 있습니다(민법 제555조). 다만 증여계약이 이행된 경우에는 이미 이행이 완료된 부분은 계약의 해제로 영향을 받지 않습니다(민법 제558조).
비록 등기원인이 ‘매매’로 기재되기는 하였으나, 소유권이전등기는 양아버지의 의사에 의하여 이루어진 것으로서 그 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 할 것입니다.
따라서 위 소유권이전등기는, 토지에 대한 증여자의 의사에 기하여 수증자에게 경료 된 경우에 해당하고, 증여자인 양아버지가 그 이행 후 증여계약을 해제하였다 하더라도 증여계약이나 그에 의한 소유권이전등기의 효력에 아무런 영향을 받지 아니한다 하겠습니다(대법원 1991. 8. 13 선고 90다6729 판결).
또한 증여자와 수증자의 관계가 피상속인과 상속인의 관계에 있다는 이유만으로, 이를 특별한 사정이 없는 한 유증 내지는 사인증여의 의미로 보아야 한다고 할 수는 없으므로, 그 해제를 구한다는 이유만으로 유증을 철회한 것으로 보아 소유권이전등기의 효력을 부인할 수도 없습니다.
나. 한편 부동산소유권이전등기특별조치법은, ‘소유권보존등기가 되어 있지 아니하거나 등기부기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니하는 부동산’에 대하여 간편한 절차에 따라 등기를 하게 함으로써 진정한 권리자의 소유권을 보호하기 위해 한시적으로 시행되었고, 최근에도 2020. 2. 4. 제정되어 한시적으로 시행되는바, 주요내용은 아래와 같습니다.
부동산소유권이전등기특별조치법
(법률 제16913호 신규제정 2020. 02. 04./한시법 2022. 2. 3.까지 유효)
◇ 제정이유
과거 8.15 해방과 6.25 사변 등을 거치면서 부동산 소유관계 서류 등이 멸실되거나, 권리관계를 증언해 줄 수 있는 관계자들이 사망하거나 주거지를 떠나 소재불명이 되는 경우가 많아 부동산에 관한 사실상의 권리관계와 등기부상의 권리가 일치하지 아니하는 경우가 많았음. 이로 인해 재산권을 행사하지 못하는 사람들이 간편한 절차를 통해 사실과 부합하는 등기를 할 수 있도록 1978년(시행기간 6년), 1993년(시행기간 2년), 2006년(시행기간 2년) 세 차례에 걸쳐 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」이 시행되었으나, 이를 알지 못하거나 해태하여 아직도 소유권이전등기 등을 하지 아니한 부동산 실소유자가 많아 다시 한시적으로 시행하기로 함
◇ 주요내용
가. 이 법의 적용대상 부동산을 이 법 시행일 현재 토지대장 또는 임야대장에 등록되어 있는 토지 및 건축물대장에 기재되어 있는 건물로 함(제2조).
나. 국가와 지방자치단체는 이 법의 시행에 관한 홍보에 적극 노력하도록 함(제3조).
다. 이 법의 적용범위를 이 법의 적용대상 부동산으로서 1995년 6월 30일 이전에 매매ㆍ증여ㆍ교환 등의 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산으로 함(제4조).
라. 이 법의 적용지역 및 대상을 읍ㆍ면 지역의 토지 및 건물, 특별자치시 및 인구 50만 미만의 시 지역의 농지 및 임야, 광역시 및 인구 50만 이상의 시 중에서 1988년 1월 1일 이후 직할시ㆍ광역시 또는 그 시에 편입된 지역의 농지 및 임야로 하되, 수복지구는 적용대상에서 제외함(제5조).
마. 미등기부동산을 사실상 양도받은 사람 등은 확인서를 첨부하여 해당 부동산의 대장소관청에 대장상의 소유명의인 변경등록 또는 복구등록을 신청할 수 있도록 하고, 변경등록 또는 복구등록 된 대장상의 소유명의인은 그 대장등본을 첨부하여 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 함(제7조).
바. 이 법에 의한 등기를 신청하고자 하는 경우 해당 부동산의 대장소관청에서 발급하는 확인서를 발급받도록 하고, 그 확인서를 발급 받으려는 사람은 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 위촉하는 5인 이상의 보증서를 첨부하여 서면으로 신청하도록 하며, 이를 접수한 대장소관청은 이해관계자에 대한 통지, 현장조사, 공고 등을 거친 후 확인서를 발급하도록 하되, 공고기간 내에 이의신청이 있는 부동산에 관하여는 그 이의에 대한 처리가 완결되기 전에는 확인서를 발급하지 못하도록 함(제11조).
사. 대장소관청은 이 법에 의하여 작성된 보증서 및 확인서 등의 자료와 기록을 법률의 유효기간이 경과한 다음날부터 10년간 보존하도록 함(제13조).
누구에게도 말 못 할 이야기
진심을 다해 듣고 함께 고민합니다.
가까운 가족, 친구에게도 말하기 어려운 당신의 이야기
숭인은 의뢰인의 고민을 진심을 다해 듣고 빠른 해결책을 제시합니다.
빠른 전화상담02. 537. 5361
주소
(우)06743 서울 서초구 강남대로 202, 2층(양재동, 모산빌딩)
